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万通地产新老板又傍中植系 地产金融成最后希望

2017年04月26日 17:10
来源:投资时报 作者:罗艺

控制权近两年持续出现更迭的万通地产,近期发布了其2016年年报。报告显示,该公司2016年全年实现营业收入23.36亿元,与上年同期相比减少10.81%;实现归母净利润1.1亿元,而2015年该公司曾亏损6.12亿元。

而就在2015年,嘉华控股通过高比例收购万通地产非公开发行股份成为后者控股股东,这一动作也被看作万通地产从地产主业向“第三产业”转型之路的开始。随后,围绕万通地产二股东万通控股层面的股权腾挪展开。嘉华控股于2016年10月通过收购洋浦耐基特持有的海南万通御风投资有限公司51%的股权,从而实现直接和间接持有万通控股50.56%股权。而至2017年1月,万通地产发布公告称嘉华控股成功引入中融信托,中融信托将通过子公司承接万通控股不超过35%的股权。

中融信托一向被市场看作为中植企业集团核心,此次收购行为也被看作中植系加大对房地产板块布局的重要一步。

经过一系列变动,外界一致认为万通地产的转型已在加速。在2016年年报中,该公司即称将尝试各种资源对接,积极探索服务业与房地产的结合,实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业转型升级。

万通地产新老板又傍中植系 地产金融成最后希望

  “地产元老”业绩不振  转型失败黯然离场

作为房地产行业知名度甚高的一家企业,万通地产除了拥有“地产思想家”之称的创始人冯仑,也曾创造过辉煌的业绩。早在2003年年底,万通地产作为国内较早一批地产开发商,其资本金和营业收入均跻身进当年行业前十,直到2007年,在房地产A股上市公司市值前二十的名单上,仍有该公司一席之地。

然而,在中国房地产行业借助城镇化进入飞速发展的黄金十年,成名甚早的“老哥”却屡次转型失败,且与其同期成立的万科、阳光100等著名房企逐渐拉开距离。

早在2004年,国内住宅市场刚开始进入快速增长期,冯仑就发出对住宅市场较为悲观的论调,并宣布万通未来将偏重商业地产,并在随后多年加大了商业物业的持有。冯仑领导下的万通地产,是国内最早一批实践并希望实现美国金融地产轻资产模式的房企,转型也一直伴随着这家公司,但在中国这片土壤里,冯仑理想中的“美国地产模式”并未提振公司的业绩,反而使公司陷入业绩重压。可以说,正是缘于冯氏战略研判失误,才使得万通地产从此失去角逐王冠的机会。

以2011年为例,万通地产实现营业收入48亿元,而成立于同时代的万科当年销售额则已突破千亿大关。

2015年万通地产出现首亏,当年营业收入261.89亿元,亏损6.12亿元。该公司称,亏损主要缘于杭州的两个项目,因误判杭州楼市以高价买入杭州地块,但在销售阶段却遭遇同区域竞品降价。

万通地产不久前公布的2016年年报显示,该公司实现营业收入23.36亿元,同比减少10.81%,实现净利润1.1亿元。

从衡量房地产企业盈利能力的加权平均净资产收益率看,万通地产2016年该项指标为2.47%,2015年为-18.98%,2014年为1.22%。据Wind数据显示,截至2016年9月,A股136家上市房企加权平均净资产收益率达8%,万通地产无疑远落后于这一平均值。

在地产主营业务业绩多年不振情况下,万通地产不断谋求转型。2015年1月,该公司宣布将主营业务调整为介入基于互联网的文化、娱乐新兴产业。2015年6月25日,该公司公告称,因与多家互联网公司在谈判中存在较大分歧,故决定终止重组计划。冯仑领导下的万通地产的最后一次谋求转型宣告失败。

而在此之前,万通地产内部早已开始换血,冯仑一派的高管陆续退出公司,嘉华系开始入场接棒。

中植系入场当二股东  地产金融是转型方向

2016年8月是一个重要节点。彼时嘉华控股通过认购万通地产非公开发行股票,直接获得万通地产35.66%股权,从而成为公司控股股东。而原先持股51.16%的控股股东万通控股持股比例则下降至30.3%,成为万通地产的第二大股东。2016年10月,嘉华控股又宣布收购洋浦耐基特持有的海南万通御风投资有限公司51%的股权,控股海南万通御风,万通御风持有万通控股20.07%股权。

由此,嘉华控股直接持有万通地产股份已达35.66%,同时还直接和间接持有万通控股50.56%股权。

2017年1月24日,万通地产发布公告称,万通控股股东泰达集团将所持有的25.92%股权一次性转让,嘉华控股再度成为接盘方,嘉华控股至此占有万通控股股份已升至76.48%。

同日公告称,嘉华控股将所持有的不超过万通控股35%股权转让给中融鼎新。由于万通控股持有上市公司万通地产30.3%的股权,在本次转让完毕后,中融鼎新可能直接或间接持有上市公司万通地产5%以上的股权。

据《投资时报》记者了解,中融鼎新为中融信托的子公司,中融信托一向被市场看作是中植系核心,此次收购行为也被看作中植系加大对房地产板块布局的巧妙一“点”。

相关公开信息显示,作为资本市场上的熟客,中植系通过一级市场的股权投资、增资扩股、定向增发以及收购公司股权等方式,直接或间接参控的上市公司超过25家,资产管理规模超过15000亿元。

此前有消息称,中植系旗下另一家公司中泰创展已与蓝光发展签署了战略合作协议,前者将协助蓝光并购重组、投融资和产业运营等,共同设立商业地产并购基金并组建基金管理公司,在北、上、深等一线核心城市收购优质物业资源。

根据万通地产2016年年报,该公司将尝试各种资源对接,积极探索服务业与房地产的结合,实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业转型升级。其原有的主营地产业务,将继续开发,但规模将持续缩减。根据年报中披露的2017年计划,该公司称2017年其计划新开工2个项目,分别为河北香河运河国际生态城一期15.79万平方米,河北香河运河国际生态城二期27.43万平方米;计划竣工3个项目,分别为万通怀柔新新家园9.66万平方米,天津万通中心9.36万平方米,上海万通中心8.15万平方米。

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